Комунальні квартири в іпотеку

Зовсім недавно здавалося, що комунальні квартири стають надбанням минулого. Однак зростання цін на житло змусив покупців переглянути свої уподобання. Іпотечний ринок моментально зреагував на ці зміни.

Сьогодні кредитні організації можуть запропонувати купити в кредит кімнату. Даний іпотечний продукт має конкурентну перевагу: банки не вимагають підтвердження високого рівня доходу. Сума, необхідна для придбання, невелика в порівнянні з вартістю однокімнатної квартири. Так, ціни на кімнату в столиці сьогодні варіюються від 25 до 100 тисяч доларів, що в 1,5-2 рази менше вартості однокімнатної квартири.

Сегмента квартир, які б оцінювалися менше, ніж 100 тисяч рублів, в Москві більше немає, констатує Денис Чубаров, начальник продажів іпотечних продуктів Банку ЗЕНІТ. У зв'язку з цим стає зрозумілий інтерес позичальників на придбання кімнати.

На сьогоднішній день квартиру по іпотеці може придбати людина, доходи якого перевищують 2,5 тисячі доларів місяць. Для того щоб купити кімнату, достатньо отримувати 1,5 тисячі доларів, хоча ще рік тому цей дохід дозволив би купити з використанням кредиту однокімнатну квартиру.

Практикуючі фахівці кредитного ринку портрет комунального позичальника уявляють по-різному. В одному випадку це може бути приїжджий чоловік, якому в місті нема де жити. Йому треба закріпитися отримати постійну прописку, що може дозволити покупка кімнати. Для цього достатньо мати постійну роботу з відповідним доходом. Інший варіант, коли в потенційного покупця вже є кімната в комунальній квартирі і він хоче поліпшити свої житлові умови за рахунок ще однієї.

Затребувані кімнати навіть в секторі елітного житла. Дуже різняться як потреби, так і доходи клієнтів, охочих придбати кімнати в Москві, коментує ситуацію директор департаменту роздрібних продажів компанії Фосборн Хоум Наталія Россошанська. Хтось із них бажає придбати кімнату в комуналці в елітному районі (вартістю близько 200 тисяч доларів), а хтось може, виходячи зі своїх доходів, дозволити собі купити тільки крихітну кімнату в малогабарітке спального району (вартістю від 30 тисяч доларів). Комунальні квартири в іпотеку.

Однак деякі банки погоджуються на подібні угоди: на даний момент купити кімнату по іпотеці можна всього в трьох кредитних організаціях: Ощадбанку, Уралсибе і зеніті.

Процентна ставка на комунальний кредит така ж, як і на цілу квартиру від 10,5% в іноземній валюті і від 11,5% в рублях. Позику можна взяти на термін до 30 років. Комісія за відкриття позичкового рахунку від 1 тисячі рублів, за ведення рахунку від 0,5%, оренду сейфа від 50 дол Страховка обійдеться на суму від 0,5% від суми кредиту, оцінка кімнати від 3 тисячі рублів.

Варіант, коли кімната в комунальній квартирі остання, а всі інші вже належать потенційному позичальнику, для банків більш кращий. Однак по суті це вже не кімнатний варіант, а класична іпотечна угода. Кредит позичальник бере тільки на одну кімнату, а в заставу банку дістається вся квартира.

Наприклад, Національна іпотечна компанія (НІКОМ) пропонує кредит Кімната плюс. Компанія не ставить перед позичальниками бар'єри, які б ускладнювали процес здійснення угоди. Однак є одна умова, про який не можна забувати, пояснює Марина Луцук, фахівець зі зв'язків з громадськістю НІКОМ. Кредит надається позичальнику в тому випадку, якщо у нього вже є у власності кімната (або кімнати) в даній квартирі, і по завершенні угоди купівлі-продажу квартира цілком буде знаходитися у власності позичальника.

Підвищені ризики на придбання окремої кімнати в квартирі, де є і інші господарі, банки пов'язують із заставним забезпеченням. Якщо за кредитом запорукою стає одна кімната в комунальній квартирі, у разі її продажу в рахунок невиплаченого кредиту банку доведеться врегулювати питання з сусідами. Тому перед операцією акредитований банком нотаріус пропонує сусідам купити кімнату за ціною, по якій збирається її придбати іпотечний покупець. Як зазначає пан Чубаров, сусіди особливо насторожено ставляться до нових мешканцям і не налаштовані давати відмови. Втім, і згоди вони найчастіше не дають, так як зробити таку покупку не можуть або просто не хочуть.

Тупикову, на перший погляд ситуацію, можна юридично обійти. Якщо через місяць після пропозиції купити кімнату, відповіді не надходить, її можна продати по іпотеці, пояснює Денис Чубаров.

Такі іпотечні продукти зараз більш затребувані, ніж рік тому, зазначають фахівці. На даний момент у нас очікують кредит на кімнату близько 10 чоловік, розповідає Денис Чубаров. Покупкою кімнат на даний момент цікавиться близько 3% людей, що звертаються в нашу компанію, відзначає пані Россошанська.

Навіть якщо кімната, яку купує позичальник, не остання в квартирі, він сподівається, що таким чином створює потенціал для подальшого вирішення квартирного питання. На думку експертів, це не позбавлене логіки. Копити на окрему квартиру або чекати збільшення доходів довелося б кілька років. За цей час вартість квадратного метра може піднятися ще вище. Кімната вдале вкладення наявних коштів, вважають фахівці.